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丁建刚:关于“房地产税”,八问财政部副部长

时间:2019-04-23  来源:山东法得破产清算事务所有限公司   浏览次数: 45 次

读懂中国楼市

昨天,在全国两会上,财政部副部长史耀斌就“房地产税”相关问题,回答了记者提问。【点击阅读部长回答】

这条新闻被广泛解读为:“房地产税”真的要来了!

事实上,只要是真的认真研究的人,完全清楚昨天那位副部长所谈的,就是几个月前财政部部长肖捷所谈到的原则和内容,并没有新的东西。

2017年12月20日,财政部长肖捷在《人民日报》发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。文中明确指出:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

这位副部长谈到的关于“房地产税”征收的制度安排,公众有诸多疑惑。请允许我向副部长提八个问题。

这些问题,或许也是公众和业主普遍关心的问题。

1

史部长,您提到了房地产税是大多数国家普遍采用的税收制度,或者是一个税种。

是的,不错。但我的问题是:全世界绝大多数国家,都承认土地私有。全世界不承认土地私有的国家有几个呢?

据我所知,不承认土地私有的国家,除中国大陆以外,最多不过5个。这几个国家的名字我就不一一列出来了,众所周知。也许我孤陋寡闻,如果多于5个,请您告诉我。

这个问题如果和大多数国家一致,房地产税合法性瞬间成立。

2

史部长,和第一个问题一样,您说大多数国家都实行了房地产税制度。

是的,不错。我的问题是:政府独家垄断土地使用权,且收取高额土地出让金,大多数国家是这样吗?

土地出让金的含义是什么?

是租金?如果是租金,那就彻底否定了土地的产权性质。

是税收?如果是税收,那么就违反了税法的基本原则:不能在税上再征税。

还是什么费用?如果是费用,如此高额的费用,有法律依据吗?

3

史部长,您说房地产税将按照评估值来征收。

我的问题是:如果现在100万买的一套房子,在第69年的时候,假定它的评估值是1000万。中国民用建筑设计寿命只有50年,到第69年的时候,不是危房已经不错了,房子已经不值钱了,所谓的价值是土地的价值。如果每年要交1%的房地产税,那么业主每年要交10万元。

但是第二年,就是到第70年的时候,土地使用期到了,土地使用权结束了。您可能会告诉我,《物权法》已经规定了住宅土地使用权自动续约。但我的问题是,自动续约免费吗?如果免费自动续约的话,那不是等于土地私有化了吗?如果那时还需要再交一笔土地出让金的话,那凭什么要让业主为土地增值付出二次代价呢?

4

史部长,按照您的说法,所有的工商业住房和个人住房,都会按照评估值来征税。

我的问题是:中国的所有住房普查清楚了吗?一共有多少种?这项评估谁来做?需要做多少年?需要多少人多少机构来做这件事?

迄今为止,没有任何机构声称掌握了全国所有存量住房的数据。中国住房种类繁多,商品房、房改房、经济适用房、公租房、廉租房、部队专用房、机关专用房、人才房、回迁房、小产权房……据说有20多种。几年前,任志强算过,按照我们现有的评估师全部评估一遍,大约需要100到150年时间。

5

史部长,您说房地产税属于地方税,它的收入归属地方政府。地方政府用这些收入来满足比如教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样一些支出。

不错,这个很好。我的问题是:在人们购买商品房的时候,其中很大一部分成本是土地出让金(看似开发商交给了政府,实际上是由购房者买单)。这个收入,难道不也是用于地方政府的教育、治安和其他一些公共基础设施建设的开支吗?一次性收取了70年的还不够吗?

6

史部长,您谈到了“我们前几年也进行过试点,应该说也积累了一些经验”。

我的问题是:上海和重庆房产税试点已经七年多了,有法律依据吗?您可千万别告诉我是根据1986年的《房产税暂行条例》执行的。上海和重庆收的房产税,是偷换概念的房产税,和1986年《暂行条例》的房产税完全不是一回事儿。那时是按照买入价打七折征收的,且个人住房是免征的,这您比我清楚。

从2011年试点到现在,已经七年多的时间了,试点到底是成功还是失败呢?积累的是经验还是教训呢?

7

史部长,您说合理降低房地产建设交易环节的一些税费负担。

我的问题是:您说的这些税费负担,包括土地出让金吗?我以为,如果取消土地出让金,那么收取房地产税的合法性和合理性也瞬间成立。

但对之前购置的含土地出让金的,中国很多城市价格极高的商品房,还能再收取房地产税吗?

8

史部长,您谈到了中国有中国的国情,我们会按照中国的国情,从中国的国情出发,来合理设计我们房地产税制度。

我的问题是:中国房地产市场最大的国情是什么?土地国有,政府独家垄断土地出让,收取高额土地出让金。这是不是中国房地产市场最大的国情?

最后

想澄清的是,本人举双手赞成征收房地产税。千万不要用阶级斗争的思维方式,用利益集团划分谁赞成房地产税,谁反对房地产税……

但全世界公认的原则是“税收法定”,无法定,不收税。如果税收可以不法定的话,则堪比抢劫。

“房地产税立法”是中央提出来的,是《立法法》规定的,“税收法定”也是普世的原则。

既然是法定,就应该遵守法学的基本原则:

1. 法律的普遍适用。如果小产权房不能确权的话,相当于在海关通道旁边,开设了一条可以堂而皇之的走私通道。

2. 法不溯及既往。在过去的几十年中,业主购买各类房屋时,并没有要征收房地产税的警示。

3. 税法的基本原则是不能征收“税上税”,也就是不能以已经征收的税作为下一道税的税基。而中国的商品房中,还有大量的隐形税收(土地出让金、土地增值税等等)。

从十六届三中全会提出“物业税”,至今已经15年时间,房地产税的推进几乎没有任何实质性的进展。2005年,时任国务院发展研究中心副主任、物业税课题组组长谢伏瞻(现任中共河南省委书记),就谈到过税收法定的原则,也谈到过新房新办法,老房老办法的思路,但后来这条道路没有走下去。

鉴于中国特殊的国情(事实上,中国房地产市场最大的国情就是土地国有、土地供应高度垄断以及高额的土地出让金),面对困难重重的房地产税立法,是不是一定要一条道走到底?抑制房地产市场投机有很多路可以走,是不是可以考虑另辟蹊径?

比如,采用香港特别行政区的方式,在交易环节按持有时间增加额外特别印花税(或者契税)等办法。

或者从另外的法律层面,比如城市资源占有使用税等来考虑立法途径,或许更现实、更可行。

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